ผู้ที่กำลังมองหาบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโด หรือผู้ที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คงจะคุ้นหูคุ้นตา เคยเห็นคำว่า “EIA Approved” ตามป้ายโฆษณาโครงการต่างๆ มาบ้าง โดยที่อาจจะไม่ทราบว่า EIA นี้คืออะไรความจริงแล้ว EIA เป็นสิ่งสำคัญที่ควรรู้ เพราะมีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์โครงการใหม่ๆ อย่างมากทีเดียว

EIA คืออะไร

EIA (Environmental Impact Assessment) หรือ “การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม” คือการประเมินผลกระทบจากโครงการพัฒนาในด้านต่างๆ โดยการประเมินนี้จะดูเรื่องเกี่ยวกับสุขภาพของผู้คนในชุมชนโครงการและละแวกใกล้เคียง ความสมบูรณ์ของสิ่งแวดล้อม ผลกระทบต่อระบบนิเวศ ดูธรรมชาติที่จะเปลี่ยนแปลงไป ซึ่งจะดูทั้งในทางบวกและทางลบ

ถ้าพูดกันง่ายๆ EIA นั้นเป็นการประเมินเพื่อดูว่าโครงการนั้นๆ สามารถทำได้หรือไม่ โดยสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจะดูว่า โครงการที่มาขอประเมินส่งผลกระทบกับสิ่งแวดล้อมรอบๆ มากไหม ถ้าส่งผลเสียมาก EIA ไม่ผ่าน โครงการก็จะถูกระงับก่อสร้าง แต่ถ้า EIA ผ่านก็สามารถสร้างโครงการต่อได้นั่นเอง

แล้ว EIA ที่ว่ามานี้ เกี่ยวกับการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างไร?

โดยปกติแล้วโครงการอสังหาฯ ต่างๆ ที่เข้าเกณฑ์ EIA มักจะก่อสร้างโครงการไปพร้อมๆ กับยื่นขอ EIA ระหว่างนั้นเจ้าของโครงการก็จะปล่อยขาย Pre Sale บ้านและห้องคอนโดฯ ของโครงการตั้งแต่ยื่นขอ EIA ยังไม่ผ่าน เพื่อต่อทุนการทำโครงการออกไป ซึ่งการซื้อช่วง Pre Sale นี้มีข้อดีคือราคาถูกกว่าปกติมาก คนบางส่วนจึงเลือกลงทุนในช่วงนี้กัน

แต่สาเหตุที่คนอีกส่วนหนึ่งเลือกที่จะซื้ออสังหาฯ หลังจากยื่น EIA ผ่าน เป็นเพราะความเสี่ยงต่ำกว่ามาก เพราะถ้าซื้อไปแล้ว EIA ไม่ผ่านขึ้นมาจนต้องระงับการก่อสร้างชั่วคราว ผู้ซื้อก็จะได้บ้านและคอนโดฯ ช้ากว่าที่ตกลงกันไว้ ซ้ำร้ายถ้าเจ้าของโครงการไม่ยื่น EIA ซ้ำและยกเลิกโครงการ รับรองว่าผู้ซื้อต้องไปตามทวงเงินจองและเงินดาวน์ที่จ่ายล่วงหน้าไปแล้วคืน! ถือว่าเป็นเรื่องใหญ่และน่าปวดหัวมากเลยทีเดียว

ดังนั้นเวลาซื้ออสังหาฯ ในโครงการบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือคอนโดฯ จึงควรซื้อโครงการที่ผ่านการรับรอง EIA เรียบร้อยแล้ว หรือไม่ก็ซื้อบ้านหรืออสังหาฯ กับเจ้าของโครงการที่ไว้ใจได้นั่นเอง

EIA มีกี่ประเภท

ประเภทของ EIA จะแบ่งออกตามการใช้งานทรัพยากรในที่ดินผืนนั้นๆ เช่น ถ้าใช้สร้างบ้านจัดสรรก็จะเป็นประเภทหนึ่ง สร้างคอนโดฯ เป็นอีกประเภทหนึ่ง สร้างโรงแรมหรือโรงงานก็แยกออกไปอีก EIA จึงมีด้วยกันทั้งหมด 35 ประเภท ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการใหญ่ๆ ที่สามารถสร้างผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมได้มากถ้าไม่ควบคุมอะไรเลย อย่างการทำเหมืองแร่หรือโรงงานอุตสาหกรรม

ส่วนโครงการอสังหาริมทรัพย์เองก็มีที่เข้าเกณฑ์ EIA อยู่เหมือนกัน ได้แก่

1. โครงการหมู่บ้านจัดสรร 

หมู่บ้านจัดสรรที่ไม่ว่าจะเป็นทาวน์โฮมหรือบ้านเดี่ยว ถ้าผ่านเกณฑ์ขนาดที่กำหนดก็จะต้องยื่นขอประเมิน EIA โดยกฎหมายกำหนดว่าต้องมีที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป หรือมีที่ดินของโครงการทั้งหมดมากกว่า 100 ไร่

 2. คอนโดมิเนียม 

คอนโดมิเนียมที่เข้าเกณฑ์จะต้องมีห้องพักมากกว่า 80 ห้อง หรือมีพื้นที่ใช้สอยมากกว่า 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป

ถ้ากำลังเลือกซื้อบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือคอนโดฯ ที่คาดว่าจะเข้าเกณฑ์เหล่านี้ล่ะก็ ควรดูให้ดีว่าการยื่น EIA ไปถึงขั้นไหนแล้ว ถ้าผ่านเรียบร้อยแล้วความเสี่ยงที่จะถูกระงับการก่อสร้างก็จะน้อยลง แต่ถ้ายังไม่ผ่านผู้ซื้อก็คงต้องแบกรับความเสี่ยงกันต่อไป

โครงการบ้านแบบไหนถึงผ่าน EIA

โครงการบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่จะเข้าเกณฑ์ EIA เพราะโครงการมักมีขนาดค่อนข้างใหญ่ โครงการบ้านเดี่ยวที่ผ่าน EIA ต้องเป็นโครงการที่ไม่ทำให้สภาพแวดล้อมถูกทำลาย ไม่สร้างมลพิษ และยังต้องสร้างความสะดวกสบายให้กับผู้อยู่อาศัย รวมทั้งชุมชนใกล้เคียงด้วย

ดังนั้นโครงการบ้านเดี่ยวที่ผ่าน EIA จึงมักจะมีพื้นที่ส่วนกลางสีเขียวให้เห็นอยู่เสมอ เพราะนอกจากเป็นการส่งเสริมสิ่งแวดล้อมแล้ว ยังเป็นการสร้างความร่มรื่น ให้ความรู้สึกสงบ น่าอยู่ และเป็นมิตรกับชุมชนโดยรอบอีกด้วย

ทาวน์โฮมแบบไหนถึงผ่าน EIA 

โครงการทาวน์โฮมส่วนใหญ่ไม่ได้เข้าเกณฑ์ EIA เพราะพื้นที่ไม่ใหญ่พอ และหลายๆ โครงการไม่ได้ซอยย่อยที่ดินเพื่อสร้างทาวน์โฮมถึง 500 หลัง แต่ก็มีโครงการที่ใหญ่พอจะเข้าเกณฑ์อยู่เช่นกัน ดังนั้นก่อนซื้อ Pre sale คงต้องเช็กเรื่อง EIA ให้ดีเสียก่อน

ทาวน์โฮมที่ผ่าน EIA นอกจากจะต้องเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมแล้ว ยังต้องให้ผลดีต่อเศรษฐกิจโดยรอบ ต้องทำให้คุณภาพชีวิตของคนในชุมชนดีขึ้น และต้องใช้พื้นที่ของโครงการอย่างคุ้มค่าด้วย เพราะทาวน์โฮมที่ผ่านเกณฑ์ EIA จะกลายเป็นที่อยู่อาศัยของคนจำนวนมากในอนาคตนั่นเอง

คอนโดฯ แบบไหนถึงผ่าน EIA

คอนโดมิเนียมเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่าน EIA ค่อนข้างยากกว่าโครงการอื่นๆ เนื่องจากเป็นอาคารสูงที่มักมีผลกับชุมชนรอบข้างมากกว่าสิ่งปลูกสร้างอื่น แถมล่าสุดคอนโดฯ ยังมีหลักเกณฑ์พิจารณาผ่าน EIA เพิ่มขึ้นมาอีก นั่นคือเรื่องการบังแสง และบังทิศทางลม

ชุมชนที่อยู่ติดกับตึกสูงๆ มักมีปัญหานี้กันอยู่บ่อยๆ ทั้งบ้านร้อนอบอ้าวเพราะไม่มีลม หรือไม่เคยได้รับแสงแดดวันใหม่ในตอนเช้าๆ เพราะมีตึกมาบัง ภาครัฐจึงดึงปัจจัยในส่วนนี้มาพิจารณาผ่าน EIA ด้วย ทำให้การสร้างคอนโดฯ สักที่ จะผ่าน EIA ได้ยากกว่าเดิม

ด้วยเหตุนี้เอง คอนโดฯ ที่ผ่าน EIA จึงต้องส่งผลดีกับชุมชนโดยรอบมากกว่าผลเสีย ด้วยเพราะคอนโดฯ จะเป็นที่อยู่อาศัยของคนจำนวนมากในอนาคต ดังนั้นคอนโดฯ จึงต้องมีบทบาทสำคัญในการทำให้เศรษฐกิจชุมชนขยายตัวขึ้น ต้องไม่ปลูกสูงเกินไปจนบังแสงแดดของชุมชน และต้องไม่สร้างเป็นแนวยาวมากเกินไปจนเปลี่ยนทิศทางลมของชุมชนในบริเวณนั้นด้วย

สาเหตุอะไรที่ทำให้ไม่ผ่าน EIA 

ได้รู้ข้อมูลเบื้องต้นกันไปแล้วว่า EIA คืออะไรและมีความสำคัญกับการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยอย่างไร ต่อจากนี้มาทำความเข้าใจเกี่ยวกับ EIA ซึ่งมีเกณฑ์ที่ต้องนำมาประเมินด้วยกัน 4 อย่าง ได้แก่

• ทรัพยากรกายภาพ เป็นการดูผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมโดยรวม เช่น เสี่ยงทำให้เกิดสารพิษในดิน ทำให้น้ำเสียหรือเปล่า ทำให้อากาศเป็นพิษหรือไม่ และไม่ก่อให้เกิดมลภาวะทางเสียง เป็นต้น
• ทรัพยากรชีวภาพ ข้อนี้จะดูผลกระทบต่อระบบนิเวศน์เป็นหลัก อย่างป่าไม้ สัตว์ป่า หรือสัตว์น้ำ
• คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์ เป็นการประเมินเพื่อดูว่าเจ้าของหรือผู้สร้างโครงการใช้ประโยชน์จากทรัพยากรต่างๆ ในที่ดินได้คุ้มค่าหรือไม่
• คุณค่าต่อคุณภาพชีวิต ข้อนี้จะดูผลกระทบของสิ่งปลูกสร้างต่อมนุษย์ในพื้นที่ ไม่ใช่แค่ในมิติเศรษฐกิจเท่านั้น แต่ยังครอบคลุมถึงการใช้ชีวิต ความเชื่อ วัฒนธรรม ประเพณี และทัศนียภาพที่มนุษย์จะได้รับอีกด้วย

ถ้าโครงการอสังหาริมทรัพย์ใดก็ตาม มีแนวโน้มสร้างขัดกับหลักการข้อใดข้อหนึ่งในทั้ง 4 ข้อแล้วล่ะก็ เป็นอันว่าจะถูกตีตกไปได้ง่ายๆ เลย! ระหว่างที่ยื่นใหม่อาจจะต้องปรับแปลนโครงการให้สอดคล้องกับหลักเกณฑ์เหล่านี้มากขึ้น แต่ถ้าปรับไม่ได้จริงๆ โครงการอาจจะถูกล้มเลิกไปเลยก็ได้เช่นกัน

สรุปเกี่ยวกับเรื่อง EIA

EIA คือการประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม อาจจะฟังดูไกลตัว แต่หากคุณกำลังมองหาบ้านสักหลังหรือคอนโดสักห้อง ก็เป็นเรื่องสำคัญที่ควรรู้อยู่ไม่ใช่น้อย ยิ่งกับโครงการใหม่ที่ยังสร้างไม่เสร็จด้วยแล้ว EIA มีผลกับทั้งราคาซื้อ และความเสี่ยงที่จะต้องแบกรับหลังจ่ายเงินจองไปแล้วมากทีเดียว หากไม่แน่ใจเรื่อง EIA แนะนำให้เลือกพิจารณาซื้อบ้าน หรือคอนโด ที่สร้างเสร็จก่อนขาย จะลดความเสี่ยงได้ ไม่ต้องกลัวจองไปแล้ว ไม่ได้บ้าน

ถ้าใครกำลังมองหาบ้าน ทาวน์โฮม คอนโด ในสังคมคุณภาพ ผ่าน EIA บนหลากหลายทำเลศักยภาพ สามารถแวะเข้ามาชมโครงการที่น่าสนใจจาก Land & Houses ได้เลย 

ติดต่อสำนักงานขาย Land & Houses โทร. 1198

เปิดทำการทุกวัน (ในเวลา 09.00-17.30 น.)