เรื่องเงินทองเป็นของต้องรู้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับคนที่กำลังวางแผนจะกู้ซื้อบ้าน เนื่องจากหลายคนมักจะเกิดความสับสนกับศัพท์ด้านการเงินและดอกเบี้ยเงินกู้ไม่ว่าจะเป็น Fixed Rate, Floating Rate หรือ MRR, MLR, MOR ซึ่งเป็นสิ่งที่คนที่คิดจะกู้ซื้อบ้านทุกคนต้องเคยได้ยินมาบ้างไม่มากก็น้อย เราขอชวนทุกคนมาทำความเข้าใจเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยบ้านแต่ละประเภทคือ MRR, MLR, MOR ว่ามีความหมายอย่างไรในบทความนี้ 

อัตราดอกเบี้ยบ้าน MRR, MLR, MOR คืออะไร

       ดอกเบี้ยบ้านที่ใช้อยู่ในปัจจุบันมี 3 ประเภท ได้แก่ ดอกเบี้ยลอยตัว, ดอกเบี้ยคงที่ และดอกเบี้ยปรับคงที่ตามรอบเวลา โดยดอกเบี้ยที่ผู้กู้ซื้อบ้านมักพบเจอคือ ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) และ ดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) โดยปกติตารางแสดงอัตราดอกเบี้ยจากธนาคารมักจะแสดงดอกเบี้ยปีที่ 1-3 โดยอัตราดอกเบี้ยหลังจากนั้นจะแสดงอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี โดยดอกเบี้ยจะแยกเป็นกรณีตามวงเงินกู้หรือการทำประกัน

 ในส่วนของ ดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) จะอยู่ในรูปของ MRR หรือ MLR เช่น MRR -1.50% ซึ่งแต่ละปี ดอกเบี้ยลอยตัวจะมีการเปลี่ยนแปลงตามภาวะเศรษฐกิจในขณะนั้น แต่ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed rate) จะอยู่ในรูปแบบเปอร์เซ็นต์ปกติ เช่น 1.50% ต่อปี

MRR (Minimum Retail Rate) คืออะไร

      MRR (Minimum Retail Rate) คืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำที่ธนาคารใช้ในการปล่อยสินเชื่อให้ ลูกค้ารายย่อยชั้นดี อาทิ สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อที่อยู่อาศัย เป็นต้น เช่น กู้สินเชื่อบ้านจากธนาคารด้วยวงเงินกู้ 5,000,000 บาท ด้วยอัตราดอกเบี้ยบ้านแบบคงที่  MRR -4.03% ตั้งแต่ปีที่ 1-3 MRR ปัจจุบัน 6.28% เท่ากับดอกเบี้ยคงที่อยู่ที่ 2.25% หลังจากปีที่ 4 อัตราดอกเบี้ยบ้านจะเป็น MRR -1.75% ซึ่งเป็นการนำมาคิดกับ MRR ปัจจุบัน เช่น MRR ปัจจุบัน 6.28% - MRR ปีที่ 4 -1.75% = อัตราดอกเบี้ยบ้าน 4.53% ต่อปี นั่นแปลว่าตั้งแต่ปีที่ 4 จะต้องจ่ายดอกเบี้ยบ้าน 4.53% จากเดิมคือ 2.25% ต่อปี

MLR (Minimum Loan Rate)

 MLR (Minimum Loan Rate) คืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำที่ทางธนาคารเรียกเก็บจาก ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี โดยมักจะเป็นเงินกู้ระยะยาวที่มีกำหนดระยะเวลาแน่นอน อาทิ สินเชื่อเพื่อธุรกิจ เป็นต้น เช่น กู้สินเชื่อเพื่อธุรกิจวงเงินกู้ 5,000,000 บาท ด้วยอัตราดอกเบี้ย MLR -3.50% ต่อปี โดยกำหนดอัตราเอกเบี้ยคงที่ตลอด 3 ปี MLR ปัจจุบัน 7.5% และในปีที่ 4 MLR -2.50% เท่ากับในปีที่ 4 อัตราดอกเบี้ยจะเปลี่ยนแปลงเป็น 5% ต่อปี จากเดิมคือ 4% ต่อปี

MOR (Minimum Overdraft Rate)

 MOR (Minimum Overdraft Rate) คืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำที่ทางธนาคารเรียกเก็บจาก ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ประเภทเงินเบิกเกินบัญชี หรือเบิกเงินเกิน OD ซึ่งเป็นรูปแบบสินเชื่อที่ธนาคารมักจะต้องเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ ทั้งคุณสมบัติผู้กู้ ประวัติทางการเงิน หรือหลักทรัพย์ค้ำประกัน โดยอัตราดอกเบี้ยรูปแบบวงเงินเกินบัญชี (OD) หรือ MOR จะอ้างอิงอัตราดอกเบี้ยตามประกาศของธนาคาร

วิธีการคำนวณดอกเบี้ยเบื้องต้นของดอกเบี้ยบ้าน

 อัตราดอกเบี้ยบ้าน สามารถคิดได้จากวงเงินกู้และอัตราดอกเบี้ยต่อปี โดยส่วนใหญ่ 1-3 ปีแรก จะเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ ซึ่งหากไม่มีการรีไฟแนนซ์บ้าน ปีที่ 4 เป็นต้นไปจะคิดดอกเบี้ยแบบลอยตัวซึ่งเปลี่ยนตาม MRR ที่ธนาคารกำหนด ดังนั้นผู้กู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่จึงนิยมรีไฟแนนซ์บ้านทุกๆ 3 ปี โดยสามารถคำนวณดอกเบี้ยได้ 2 วิธีคือ คำนวณดอกเบี้ยแบบเงินต้นคงที่ (Flat Rate) และ คำนวณดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก (Effective Rate)

ตัวอย่างการคำนวณดอกเบี้ยแบบเงินต้นคงที่ (Flat Rate) กู้สินเชื่อเพื่อซื้อรถยนต์ วงเงินสินเชื่อ 1,000,000 บาท อัตราดอกเบี้ยคงที่ 5% ต่อปี ระยะเวลาผ่อนชำระ 5 ปี  มีวิธีการคิดคือ เงินต้น 1,000,000,000 x อัตราดอกเบี้ยต่อปี 5% x ระยะเวลาผ่อนชำระ 5 ปี = ดอกเบี้ยที่ต้องชำระทั้งหมด 250,000 บาท

จะมีวิธีการคิดคือ

คิดดอกเบี้ยต่องวด = (เงินต้น x ดอกเบี้ยต่อปี x 30 วัน) / 365 = (2,189,000 x 2.25% x 30) / 365 = ดอกเบี้ยต่องวด 4,048 บาท

คิดเงินต้นต่องวด = (ค่างวดต่อเดือน - ดอกเบี้ยต่องวด) = 8,500 – 4,048 = เงินต้นที่จ่ายต่องวด 4,452 บาท

คิดเงินต้นคงเหลือต่องวด = (เงินต้นทั้งหมด - เงินต้นที่จ่ายต่องวด) = 2,189,000 – 4,452 = 2,184,548 บาท ซึ่งเงินต้นจะลดลงตามจำนวนงวดการผ่อน หากนำเงินก้อนมาผ่อนชำระต่องวด ก็จะทำให้เงินต้นทั้งหมดลดลง

สนใจโครงการ บ้าน ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม โครงการที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมอยู่พร้อมจากแลนด์ แอนด์ เอ้าส์ คลิก >> https://www.lh.co.th/th

สอบถามข้อมูลเพิ่มเติม โทร.1198