การผ่อนบ้านแทบจะไม่ต่างอะไรกับการแบกกระเป๋าใบใหญ่ไว้บนหลังที่แบกไว้ยิ่งนานก็ยิ่งเหนื่อย ยิ่งส่วนใหญ่แล้วเป็นภาระหนี้สินระยะยาว 20-30 ปี โดยเฉพาะในยุคที่เงินเฟ้อและดอกเบี้ยปรับตัวแบบนี้ แต่ก่อนจะไปดูเทคนิคการผ่อนบ้านให้หมดไว้ เราขอพาทุกคนมาดูโครงสร้างการผ่อนบ้านกันก่อน

โดยปกติดอกเบี้ยของการผ่อนบ้าน จะเป็นการจ่ายแบบลดต้นลดดอก ยิ่งผ่อนจนเงินต้นลดลง ดอกเบี้ยก็ยิ่งน้อยลงไปด้วย เรียกว่ายิ่งผ่อนเยอะก็ยิ่งผ่อนสั้น และผ่อนบ้านหมดไวยิ่งขึ้นนั่นเอง โดย 4 เทคนิคผ่อนบ้านให้หมดไวฉบับที่มนุษย์เงินเดือนก็ทำได้ มีรายละเอียดดังต่อไปนี้

1. จ่ายเกินทุกงวด
เงินค่าผ่อนบ้านต่อเดือนที่จ่ายให้กับธนาคาร จะถูกแบ่งออกเป็น 2 ส่วนคือ เงินต้น และ ดอกเบี้ย โดยช่วงแรกของการผ่อนจะเป็นการจ่ายดอกเบี้ยในสัดส่วนที่มากกว่าเงินต้น เช่น กู้ซื้อบ้านในราคา 2 ล้านบาท ดอกเบี้ย 7% ต่อปี ระยะเวลาผ่อน 30 ปี ผ่อนต่องวด 14,000 บาท โดยเงินจำนวนนี้จะจ่ายเงินต้นเพียง 2,075 บาท แต่นำไปหักดอกเบี้ยถึง 11,925 บาท ซึ่งหากผ่อนต่องวดมากขึ้น จะทำให้เงินต้นและดอกเบี้ยลดลงด้วย เช่น ค่างวดเดือนละ 10,000 บาท ระยะเวลา 30 ปี หากจ่ายเพิ่มไปเป็นงวดละ 20,000 บาท จะลดระยะเวลาผ่อนเหลือเพียง 9-10 ปีเท่านั้น 

2. โปะเพิ่มปีละครั้ง
การโปะยอดผ่อนเป็นวิธีการลดเงินต้นและดอกเบี้ยแบบเดียวกับการชำระเกิน แต่จะเป็นการจ่ายก้อนเดียวในงวดในงวดหนึ่ง เช่น จากเดิมจ่ายค่างวดเดือนละ 10,000 บาทในงวดที่ 1-11 แต่งวดที่ 12 จ่ายเพิ่มเป็น 50,000 บาท หรือจากเดิมจ่าย 12 งวด แต่จ่ายเพิ่มอีกงวดในจำนวนเดิม ก็จะช่วยลดเงินต้นได้จำนวนหนึ่งเช่นกัน  

3. โปะเพิ่มในช่วงอัตราดอกเบี้ยต่ำ
โดยส่วนใหญ่แล้วอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยมักจะต่ำที่สุดในช่วง 3 ปีแรก ซึ่งเป็นเงื่อนไขหรือโปรโมชันของธนาคาร เรียกว่าเป็นโอกาสดีสำหรับการโปะเงินให้มากที่สุดเท่าที่จะทำได้ เพื่อลดจำนวนเงินต้นได้อย่างรวดเร็วและจะทำให้ดอกเบี้ยที่จะต้องจ่ายในช่วงหลังจากนี้ลดลงไปด้วย โดยอาจเพิ่มเป็นจำนวนเงินตามกำลังทรัพย์และค่อยๆ เพิ่มมากขึ้น เช่น กู้ซื้อบ้านจำนวน 2 ล้านบาท ผ่อนต่องวด 14,000 บาท แต่ในช่วงอัตราดอกเบี้ยต่ำจึงเลือกจะที่ผ่อนเพิ่มอีก 16,000 บาท รวมผ่อนงวดละ 30,000 บาท โดยธนาคารได้ทำการคิดดอกเบี้ยประมาณวันละ 300 บาท นับหลังจากวันตัดยอดไปแล้ว 5 วัน จำนวนเงินผ่อน 30,000 บาท จะถูกหักดอกเบี้ย 1,500 บาท และหักเงินต้น 28,500 บาท

 
4. ปรับโครงสร้างหนี้ด้วยการรีไฟแนนซ์ (Refinance) หรือรีเทนชัน (Retention)
รูปแบบของดอกเบี้ยบ้านเป็นดอกเบี้ยแบบ MRR ซึ่งมักจะมีการปรับอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นในปีต่อๆ ไป เช่น จากในช่วง 3 ปีแรก อัตราดอกเบี้ย 3% แต่เมื่อเข้าปีที่ 4 ดอกเบี้ยปรับตัวเป็น 6.5% ซึ่งจะทำให้ยิ่งลดเงินต้นได้ยากมากขึ้น การปรับโครงสร้างหนี้จึงเป็นทางเลือกของการปรับอัตราดอกเบี้ย โดยมีอยู่ 2 วิธีคือ รีไฟแนนซ์ (Refinance) และ รีเทนชัน (Retention)

• รีไฟแนนซ์ (Refinance) - การรีไฟแนนซ์คือการย้ายหนี้ด้วยการเปลี่ยนธนาคาร เพื่อเลือกรับอัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่าเดิม ทำให้ยังคงผ่อนในอัตราดอกเบี้ยต่ำเช่นเดียวกับช่วง 3 ปีแรกของการผ่อน ลดเงินต้นได้เร็วขึ้น

• รีเทนชัน (Retention) – เป็นการปรับโครงสร้างหนี้เช่นเดียวกับการรีไฟแนนซ์ เพียงแต่เป็นการปรับโครงสร้างหนี้กับธนาคารเดิมหลังจากครบกำหนด 3 ปี โดยผู้ที่ขอรีเทนชันจะต้องมีประวัติการผ่อนชำระที่ดี

อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะขอรีไฟแนนซ์หรือรีเทนชัน ก็จำเป็นต้องดูก่อนว่าสินเชื่อเดิมครบกำหนด 3 ปีหรือตามสัญญาที่ธนาคารกำหนดแล้วหรือไม่ เพราะหากไม่ครบกำหนดจะต้องจ่ายค่าปรับตามที่ธนาคารกำหนด

 

วิธีผ่อนบ้านให้หมดไว 4 วิธีที่น่าสนใจข้างต้น มีหัวใจสำคัญเพียงอย่างเดียวคือวินัยในการใช้จ่าย หากไม่สร้างหนี้เพิ่ม และพยายามโปะค่าบ้านให้ได้มากเท่าไร ก็จะยิ่งหมดภาระหนี้ได้เร็วมากเท่านั้น ถ้าหนี้บ้านซึ่งเป็นหนี้ก้อนใหญ่หมดแล้ว รับรองว่าสภาพคล่องจะเพิ่มขึ้นสูงจนน่าตกใจเลยทีเดียว

โครงการบ้าน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ คลิก https://www.lh.co.th/th/singlehome

โครงการ ทาวน์โฮม แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ คลิก https://www.lh.co.th/th/townhome